北千住　アパートのプロ

ダイヤモンドや金のようにそれ自体で相応の価値を持つものは世の中に存在しますが、これだけ多くの活用方法があり、かつそこから多様で多額の収益を生み出すことができるのは土地だけなのです。
土地はなぜ、最高のヘッジ商品なのか?土地はよく、長期的には最高のリスクヘッジ商品だと言われますが、本当でしょうか。
最近20年間にわたって地価はずいぶん安くなりました。
一時期を除けばほとんど価格「ダラ下がり」の土地にヘッジ機能などあるのでしょうか。
数字に強い人、あるいは金融機関にお勤めの人などに、この説を疑う人が多いように思われます。
しかし、私は土地というものは、長期間で見れば、やはり最高のヘッジ商品であると思っています。
最近のような地価が下がる局面においても、知恵と工夫次第で土地の持つヘッジ機能をさらに高めることも十分に可能なのです。
たとえば少々「あばた」のある土地を掴んでしまっても、知恵と工夫で上手な利用法を考え出し、人の集まる土地に変えることで、土地はいくらでもその潜在力を発揮できます。
私が三井不動産でビルの買収や開発をやっていたときのこと、東京の渋谷で2カ所の土地を持つ売主が同時に売りに出したことがありました。
一つは交差点に面した超一等地、もう一つは同じ渋谷とはいえ、人通りの多い場所からは少しはずれたぱっとしない土地でした。
芸能界でいえば、売れっ子のアイドルと野暮ったい田舎娘のようなものです。
この2つの土地を、社内の別々の部署でそれぞれ追いかけることになりました。
アイドルは人通りの多い超一等地ですので商業施設チームが担当、オフィスビルチームの私たちがばっとしない田舎娘の担当となりました。
さて、結果ですが、アイドルはものすごい人気で、俄烈な入札になりました。
十数社による争奪戦の結果、落札価格は、当時としてはちょっと信じられないほどの高額となり、某消費者金融会社が落札しました。
一方、田舎娘のほうは、同じ売主であるのにもかかわらず、まったく話題にのぼることもなく、ほとんど無競争で私たちのチームが落札できました。
どうしてもアイドルを手に入れたい消費者金融会社はお金の力で強引にアイドルを奪っていきましたが、田舎娘は誰にも声をかけられることなく、すんなり私たちのものになったのでした。
土地は磨けば光るもの私たちのチームから見ても、アイドルはもちろん魅力的ではあったのですが、なにせ人気殺到でとても買えそうにない。
無理に買おうとすると、社内にも株主にもとうてい説明ができないような金額になってしまいます。
アイドルには、どの時代でも常にその娘のためなら金を惜しまない、熱狂的なファンがいるものです。
たとえ田舎娘でもきれいな服を着せて、歌やダンスのレッスンをさせれば光り輝くはず、ということで、私たちは、一生懸命土地の価値を引き出すための方策を考えました。
実は事前の調査で、単体で開発しても、容積率(土地の面積に対して建てられる建物面積の割合）や高さの制限などであまり良い建物が建たないことはわかっていたのですが、隣りの土地を別に買って一緒に開発すると敷地が広がり、その結果、容積率の割り増しの適用を受けられ、土地の持つ能力が格段に上がることが判明していました。
私たちはライバルに気づかれないように、極秘に隣地のオーナーさんに購入話をもちかけ、幸運にも両方の土地を同時に取得することに成功し、無事開発にこぎつけたのです。
このように土地は知恵と工夫次第でいくらでも価値を化けさせられますし、ちょっとしたアイデアで価値を飛躍的に上げることも可能なのです。
これをたとえば、同じリスクヘッジ商品としてよくあげられる金と比べるとどうでしょうか。
金の活用に基本的に「うまい」も「へた」もありません。
金を「買った」時期がすべてであり、あとは相場をじっと眺めるだけです。
たまたま世界情勢の緊迫化で金価格が上昇するなどといった、いわば「他人任せ」での相場の上下動に翻弄されます。
土地については、仮に公示地価が下がったところで、自分の土地が直接に影響を被るわけではなく、それぞれの土地の持つ潜在力を十分に引き出した活用を行なうことで、自分なりの成果を上げられるという楽しみが存在します。
私のところに相談に見えるお客様の事例でも、昔、ホテルがやりたくて建ててしまったのだが、周りに大手チェーンホテルが進出して運営成績がすっかり下がってしまい、どうしてよいのかわからなくなってしまったという方がありました。
私から見るに、どう考えてもホテルをやめて賃貸マンションにしたほうがよいケースでしたので、そのようにアドバイスさせていただきました。
金はどこまでいっても「金」ですが、土地は「顔」をチェンジすることが可能なのです。
不動産がもたらす収益には、2つの側面があるこれまで見てきたように土地はなくならない資産として私たちに大きな価値を提供してくれるものですが、不動産のもたらす価値には2つの側面があることを次にお話ししましょう。
「含み」を生み出すものとしての資産土地の持つ大きな魅力の一つとして、土地そのものの持つ価値があります。
先ほどの例で挙げたように、金やダイヤモンドはそのもの自体に価値を有しているわけで、土地にも土地そのものが持つ価値というものがあります。
ただ、ダイヤモンドを持っているだけでご飯が食べられるわけではないのと同じで、土地も貨幣などの価値に置き換えることで、はじめてその価値を実感できるのです。
したがって土地でもダイヤモンドでも、そのものを貨幣などの価値に置き換えるために値段がつけられているのです。
世の中の多くの方々が誤解しやすいのは、実はこの部分です。
不動産が値上がりする、あるいは値下がりするといった表現がよく使われますが、土地の上に存在している建物をごっちゃに考えて議論しているケースが多いように思われます。
先ほどもお話ししましたように建物は年々減価していきます。
したがって土地建物一体となった不動産そのものの価格、たとえばビル1棟、マンション1棟などの価格は、本来は土地が値上がりしないと全体の価格は上がってなどいかないのです。
最近では欧米流の考え方として収益還元法が広く採用されるようになり、建物から上がる収益(運用収益）から不動産の価値を測る手法が多く見られるようになりました。
もちろんこの考え方は合理的であり、私もオフィスビルの価格を算出する際などにはよく用いていますが、もう少し長い目線、たとえば5年、10年といったスパンで不動産の持つ価値を考えようとすると、この手法はとたんに怪しくなります。
運用で得られる収益は年々変動していきます。
特に最近では昔のように一方的に右肩上がりで上昇することは期待しにくくなっています。
一方で建物の価値はどんどん落ちていく。
こうした中で、不動産全体の価値を高く保っていくには、建物が劣化しないようにお金を十分かけて修繕するなどして維持していかなければならないのです。
これが長い年月になると、変数の要素が大きくなりすぎてこの手法では怪しくなってしまうのです。
欧米人がよく使う割引率なども、でたらめです。
現在の100万円と5年後の100万円では金銭としての効用=価値が異なることから、調整するために割引率という考え方があるのですが、ものの価値を一方的に割合で、しかも長い時間軸に適用するには誤差が大きすぎるような気がします。

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